Adquirir um imóvel, sonho de milhões de brasileiros, tem se tornado
difícil de virar realidade. O alto valor do investimento para os padrões de renda da
grande maioria é, talvez, a primeira e principal dificuldade encontrada. Para vencer esta
barreira muitos fazem a opção de comprar suas casas ou apartamentos, durante a
construção ou na planta, diretamente das empresas incorporadoras. Muitos contratempos
podem ocorrer até a entrega das chaves e a transferência legal da posse do imóvel. A
atividade de incorporação imobiliária e edificação sob o regime de condomínio é
regulamentada pela Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e complementada pela
8078/90.
PRINCIPAIS IRREGULARIDADES COMETIDAS PELOS VENDEDORES
1)Veiculação de anúncios e publicidade sem o número do registro da incorporação,
como determina o § 3º do artigo 32, da lei 4591/64. Ao invés do número de registro da
incorporação, são indicados enganosamente no Contrato de Compra e Venda outros números
tais como nº de registro do terreno, nº do registro da Convenção de Condomínio ou o
nº do protocolo do registro;
2) Venda de imóveis antes do Registro da incorporação no Cartório de Registro de
Imóveis, em desacordo com o art. 32 da Lei 4.591/64.
3) Venda de imóveis hipotecados nos agentes financeiros, caracterizando fraude e
impedindo que o comprador exerça seu direito de averbar o Contrato de Compra e Venda;
4) Alterações no projeto da edificação, já aprovado na Prefeitura, sem a prévia e
expressa concordância dos interessados;
5) Atraso na entrega do imóvel;
6) Utilização de materiais diferentes e de qualidade inferior ao anunciado, configurando
propaganda enganosa
7) Cobrança de correção mensal das prestações, em desacordo com a lei em vigor;
8) Inserir no Contrato de Promessa de Compra e Venda, com a intenção de desvinculá-lo
da Lei 4.591/64, designações não regulamentadas tais como Regime de Preço Fechado,
área útil, área total e ainda, cláusulas conflitantes com as daquela lei e/ou
redigidas de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.
DIREITOS DO CONSUMIDOR PREVISTOS NA LEI 4.591/64 E 8078/90
1) Ter indicado no contrato o prazo para entrega da obra, sem justificativas vagas para
os atrasos.
2) Constituir Comissão de Compradores para representá-los junto ao incorporador, para
todos os assuntos que envolverem o bom andamento da obra.
3) Ser informado, de 6 em 6 meses, sobre o andamento da obra.
4) Ser indenizado por prejuízos decorrentes do atraso ou da não conclusão da obra no
prazo ajustado.
5) Impedir alterações no projeto e na execução da obra, nas partes comuns, nas
unidades e suas frações ideais ou que prejudiquem terceiros, as quais só poderão ser
efetuadas com a aprovação unânime dos interessados.
CUIDADOS QUE O CONSUMIDOR DEVE TER NA COMPRA DE IMÓVEIS
1) Exigir do vendedor, COMO É DIREITO DO COMPRADOR, a minuta do Contrato de compra e
Venda para prévio exame, bem como o NÚMERO DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO. Pedir no
Cartório de Registro de Imóveis cópia da Certidão de Registro da Incorporação e da
Licença (Alvará) de construção do imóvel.
NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:
a) existir hipoteca sobre a incorporação.
b) a incorporação não estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
c) a Licença (Alvará) de construção não estiver regular. Verifique na Prefeitura.
2) Verificar a idoneidade da empresa incorporadora no Fórum, nos Cartórios de Registro
de Protestos e no PROCON.
NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:
a) existir processos na Justiça contra o vendedor.
b) existir protestos de títulos nos Cartórios.
c) existir registro de lesões ou danos a consumidores, no PROCON.
3) Ler e reler cuidadosamente o Contrato de Compra e Venda, se possível com a
orientação de um advogado, ANTES DE ASSINAR qualquer documento ou FAZER QUALQUER
PAGAMENTO.
NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:
a) não constar no Contrato o NÚMERO DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO no Cartório de
Registro de Imóveis.
b) não constar no contrato os DIREITOS DO CONSUMIDOR/COMPRADOR, previstos nas leis
4.591/64 e 8.078/90, especialmente seu art. 46.
c) as informações do contrato DIVERGIREM das da Certidão de Registro de Incorporação
e Alvará.
d) não constar do Contrato o REGIME DE CONSTRUÇÃO: Obra por Empreitada Reajustável ou
a Preço Fixo e Obra por Administração ou a Preço de Custo.
4) Visite outros imóveis que estejam sendo construídos ou tenham sido entregues
recentemente pelo vendedor. Informe-se com outros compradores.
NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:
a) existir problemas de construção, de qualidade e de acabamento na edificação.
b) as reclamações de defeitos na construção e no acabamento não foram sanadas pelo
incorporador.
c) forem detectados impedimentos legais e atrasos injustificados na. entrega de outras
obras.
d) quando da entrega dos imóveis seus preços ficaram acima dos ajustados nos contratos
e/ou do mercado.
5) RECOMENDA-SE fazer constar no contrato cláusula que garanta a sua IMEDIATA RESCISÃO E
DEVOLUÇÃO dos valores pagos, devidamente corrigidos, caso a obra não seja entregue na
data ajustada ou sua conclusão seja retardada injustificadamente.
6) Efetivada a compra, vá ao Cartório de Registro de Imóveis para AVERBAR, À MARGEM DO
REGISTRO DA INCORPORAÇÃO ou Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas
partes e por duas TESTEMUNHAS, o que dará GARANTIAS LEGAIS.