Este informe traz um roteiro para aquisição da casa própria, de acordo
com as leis nº 4.591/64 e nº 8.078/90, esclarecendo os procedimentos que devem ser
seguidos antes e depois da compra de um imóvel.
QUANTO AO IMÓVEL, O COMPRADOR DEVE VERIFICAR:
· Se o que consta nos prospectos, propagandas e anúncios condiz com a planta aprovada
pela Prefeitura e com o memorial descritivo da edificação, registrado no cartório
imobiliário competente;
· Visite o local da construção durante o dia, noite e fins de semana, observando
possíveis inconvenientes, como feira livre, excesso de barulho, clubes, etc;
· A localização da edificação (zona residencial), em guias ou planta oficial da
prefeitura;
· A planta da edificação no tocante às escalas métricas usadas e à divisão interna
da unidade (número de quartos, despensa, também chamada de quarto reversível ou
opcional, banheiros, dependências de empregada, etc);
· Na planta da edificação, a localização da unidade pretendida(se é de frente,
fundos, ventilação, sol etc);
· A área da unidade (total, privativa, comum, de garagem, etc);
· O memorial descritivo, onde constem a qualidade e as marcas dos equipamentos a serem
utilizados (elevador, azulejos, pisos, metais, etc);
· Quem está vendendo, construindo e incorporando;
· Se a empresa incorporadora e construtora já construiu outros imóveis, visitando os
locais e consultando outros adquirentes - compradores - sobre a construção;
· Se a obra está sendo financiada e qual o agente financeiro;
· Se a planta está aprovada pela prefeitura e se não houve retificação da mesma;
· Se o projeto de incorporação está devidamente registrado no cartório de registro de
imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório;
· O regime de construção (se por empreitada ou por administração, também conhecido
como preço de custo);
· O preço total e se o valor apresentado está atualizado para a data da assinatura do
contrato;
· Se não há projeto de desapropriação para o local.
NÃO ASSINE NADA ANTES DE ENTENDER O CONTEÚDO DA PROPOSTA OU DO CONTRATO. HAVENDO
DÚVIDAS, PROCURE O PROCON OU UM ADVOGADO ESPECIALIZADO. QUANTO A PROPOSTA E AO CONTRATO,
O COMPRADOR DEVE VERIFICAR:
· A qualificação completa das partes contratantes;
· A anotação por escrito de devolução do sinal em dobro no caso de desistência do
vendedor e de perda do sinal, se a desistência for do comprador;
· O valor total do imóvel atualizado;
· Se, além do preço total não existe cláusula de pagamento de outros encargos
(elevador, centro recreativo, playground, melhorias);
· Forma de reajustes das prestações (periodicidade, índice, local de pagamento,
vinculação a notas promissórias, etc). Nos imóveis contratados para entrega futura, é
recomendável a adoção de índice de preços para o reajuste das prestações que
vencerem após a entrega das chaves (IPC/FIPE/INPC/IBGE), pois durante a construção pode
ser adotado um índice setorial de custos (CUB/SINDUSCON, ICC/FGV, etc). Sugere-se a
determinação exata do índice a ser utilizado, uma vez que alguns índices são
regionais e outros nacionais;
· Prazo para o início e a entrega da obra, devendo constar, no mínimo, o mês e o ano;
· Existência de multa por atraso na entrega da obra;
· Estipulação ou não do prazo de carência dentro do qual as partes poderão desistir
do empreendimento;
· O regime de construção. Se por empreitada (preço fechado) ou por administração
(preço de custo). Em qualquer um dos casos, solicite a relação dos adquirentes -
compradores - e dos membros da comissão de representantes;
· O valor dos encargos previstos, no caso de ocorrer atraso no pagamento das
prestações. As multas não poderão ser superiores a 2% do valor da prestação;
· Os casos passíveis de rescisão, lembrando que, vendas fora do estabelecimento
comercial, especialmente por telefone ou a domicílio, o consumidor pode desistir do
contrato no prazo de sete dias a contar de sua assinatura, devendo protocolar seu pedido
por escrito e receber corrigidos os valores pagos;
· Se o imóvel está gravado com algum tipo de ônus e as condições de sua liberação;
· A quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos;
· A forma e eventual valor cobrado no caso de transferência de direitos e obrigações
para terceiros;
· A época em que o comprador assumirá a responsabilidade por tributos e encargos (
IPTU, energia elétrica, água, gás, condomínio, etc);
· A época e a forma de transferência da posse, normalmente feita após a liberação do
financiamento e/ou “habite-se”; · A composição da renda familiar, pois cada
agente financeiro possui regras próprias quanto ao número de pessoas que integrarão a
renda, grau de parentesco, percentual do comprometimento da renda, etc;
· A quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do financiamento, que
varia para cada agente financeiro;
· Caso não haja possibilidade de aceitação de financiamento, quais serão as
condições de pagamentos a prazo e a forma de correção das prestações, bem como o
prazo para pagamento;
· Condições ou não de retratabilidade ou revogabilidade;
· O foro para dirimir questões oriundas do contrato no âmbito judicial;
· Que o contrato não esteja em branco; nunca assine nestas condições. Risque os
espaços que estiverem em branco.
Após a leitura e o entendimento de todas as cláusulas date e assine o contrato,
rubricando as demais páginas. Solicite que o contrato seja assinado na presença de
testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija na hora uma via do contrato original,
reconhecendo firma de todas as assinaturas.
QUANTO À DOCUMENTAÇÃO PARA ANÁLISE E OUTORGA DE ESCRITURA DE CONTRATOS DO SFH,
VERIFIQUE:
· Os comprovantes de renda familiar;
· A quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do financiamento, que
varia para agente financeiro;
· O pagamento do imposto de transmissão que varia em cada município;
· O pagamento de emolumentos de cartório imobiliário competente;
· A documentação do imóvel, que deverá ser apresentada pelo incorporador ou vendedor.
Os contratos particulares, nos quais façam parte entidades que integram o SFH, tem
caráter de escritura pública. Quando se tratar de primeira aquisição, pode ser
solicitado abatimento de 50% sobre os emolumentos do cartório imobiliário.
DOCUMENTAÇÃO PARA A ESCRITURA DE CONTRATOS FORA DO SFH:
Documentação pessoal do vendedor
· certidões dos distribuidores cível, criminal e federal;
· Certidão negativa de protestos;
· Cópia autenticada do RG, CPF, Certidão de casamento.
Documentação do imóvel
· Escritura definitiva registrada no cartório de registro de imóveis;
· Certidão negativa de ônus, com filiação vintenária;
· Certidão negativa municipal (imóvel urbano), ou do INCRA (imóvel rural);
· Comprovantes de pagamento de contas de água, esgotos, energia elétrica, telefone,
gás, etc;
· Declaração negativa do síndico sobre débitos condominiais; .Certidão do IAPAS (
pessoa jurídica), ou declaração de não condição de empregador e que não se acha
abrangido pelas restrições da Lei orgânica da Previdência Social e do Funrural nos
imóveis urbanos (pessoa física);
· Carnê de IPTU do ano em curso e dos 4 anos anteriores. Verificar também se a metragem
constante da escritura coincide com a do carnê.
DESPESAS:
· O valor do pagamento feito ao tabelião de notas (para lavratura da escritura);
· O valor do imposto de transmissão;
· O valor dos emolumentos do cartório de registro de imóveis (registro de escritura)
Salvo disposição em contrário, cabe ao vendedor o pagamento das despesas de corretagem
e certidões e, ao comprador, o pagamento das despesas de transmissão.
PROVIDÊNCIAS APÓS A OBTENÇÃO DA ESCRITURA:
· A alteração do cadastro do proprietário, nas concessionários de água e esgotos,
energia elétrica, gás e IPTU, na Prefeitura; · A baixa da hipoteca, se houver, no
cartório imobiliário, após o término do pagamento do imóvel.